Российская газета о ценах в Курске

Глава федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман объявил о том, что госкорпорация готова выкупать нераспроданное застройщиками жилье, возведенное на площадках его организации по "чистой" цене, которая установлена Минрегионом РФ.

Напомним, что до сих пор государство приобретало квартиры на социальные нужды со скидкой в 15 процентов. По сути, намерение фонда свидетельствует о грядущем повышении закупочной стоимости. Игроки на курском рынке недвижимости считают, что такая мера несколько поможет стимулировать просевшую во время кризиса отрасль, но определяющей в вопросах ценообразования не станет. Даже на фоне всероссийского обвала цен на жилье в Курске они достигли рекордно низких отметок благодаря местной специфике. И именно она будет определять условия подъема стоимости, который, по мнению специалистов, уже начинается. "РГ" попыталась разобраться в особенностях регионального рынка.

Столь низкая цена во многом объясняется тем, что с наступлением кризиса спрос на элитные апартаменты упал и застройщики поспешили переключиться на возведение более доступного жилья. Этот вариант позволял завершать объекты в более короткие сроки, а значит, рассчитывать и на высокую динамику оборота: построил - продал, окупил затраты. В условиях кризиса схема гарантировала застройщикам хотя бы выживание, и строительные компании многих регионов поспешили ей воспользоваться.

Однако в Курске такой вариант оказался затруднителен, если вообще возможен. Ниша возведения жилья экономкласса уже была прочно занята заводом крупнопанельного домостроения (КПД), и кризис только укрепил его позиции. Теперь эксперты называют эту компанию ключевым игроком на рынке - установленная ими цена (26000 рублей за квадрат экономкласса) и определяет "среднюю температуру" по региону.

Дело в том, что, по официальным оценкам регионального Комитета строительства и архитектуры, сегодня наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры экономического класса. На их долю приходится соответственно 60 и 40 процентов от общего объема сделок. И хотя, как поясняют в обладминистрации, рынок развивается по законам конкуренции (в 2010 году в возведении жилья участвовало 12 строительных компаний), 48 процентов новой недвижимости пришлось именно на долю КПД.

Лидирующую позицию завода эксперты объясняют в том числе тем, что КПД удалось стать участником большинства социальных программ. Именно у этого завода обладминистрация выкупает внушительные жилплощади для переселения льготных категорий граждан. Только за 2008-2010 годы таким образом было реализовано около трех тысяч квартир. Темпы сохранятся и впредь, хотя, как замечают в Комитете строительства и архитектуры, в связи с этим наблюдается своеобразный побочный эффект - дефицит одно и двухкомнатных квартир экономкласса.

Директор по развитию правового центра "Недвижимость и капитал" Виталий Рязанцев подтверждает, что социальные программы еще долго в той или иной степени будут определять тенденции на рынке недвижимости. В частности, потому, что Курск отличается от многих соседних городов внушительным объемом ветхого и аварийного жилья - проблема не решалась десятилетиями. Еще один актуальный вопрос - неэффективно используемые территории в черте города. Его предстоит решать при помощи Фонда содействия развитию жилищного строительства, который выявляет такие территории и, по соглашению с региональной администрацией, передает застройщикам для возведения новых домов.

В Курске наиболее подготовленным для реализации этого проекта опять-таки оказался КПД, который уже построил на площадке фонда в 27 гектаров три 17-этажки общей площадью 44,8 тысячи квадратных метров, еще одна будет сдана уже в мае. Что касается предложения директора Фонда РЖС выкупать до четверти нераспроданных квартир в высотках по чистой цене минрегиона (22700 рублей), то, как пояснили на заводе, в случае с Курском оно будет стимулировать в первую очередь строительство крупногабаритного жилья - проблемы есть со спросом только на трехкомнатные апартаменты.

По оценке председателя регионального Комитета строительства и архитектуры Романа Филатова, доля нераспроданного жилья на рынке, действительно, составляет всего один процент, причем на него приходится только элитная недвижимость. Если же говорить о жилье экономкласса, то специалисты солидарны: сжавшаяся за время кризиса пружина отложенного спроса способна выдержать рост цен на 8-10 процентов практически без какого-либо ущерба для уровня продаж. И стоимость метра вот-вот вырастет: на том же КПД, по словам замдиректора по экономике Лидии Бондаревой, с подорожанием стройматериалов настала пора постепенного увеличения цен на недвижимость. В третьем квартале года она должна подняться до 28000 рублей за квадратный метр. Что уж говорить о более мелких игроках рынка.

В свою очередь директор агентства недвижимости "Ривьера" Сергей Истомин заметил, что только слухи о грядущем повышении стоимости жилья позволили перекупщикам несколько поднять цены. Во второй половине 2011-го, по мнению специалистов, вслед за "первичкой" вырастут цены и на вторичном рынке. Но, как осторожно заметили в Комитете строительства и архитектуры, существенных колебаний ожидать не стоит. Например, в "Ривьере" считают, что значительного роста цен не выдержат сами потребители - у них и сейчас денег хватает лишь на недорогие малогабаритные квартиры. По мнению Сергея Истомина, если сегодня застройщик полностью продает квартиры, это означает, что они в большом объеме уходят к перекупщикам. Виталий Рязанцев и Лидия Бондарева настроены более оптимистично, указывая, что на рост продаж будет влиять и восстанавливающаяся ипотека.

По экспертной оценке профильного комитета курской обладминистрации, доля семей региона, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, выросла с 11 процентов в 2009 году до 13 в 2010-м.